FAQ一覧

Q.税務申告のため謄本が必要ですが、どうやったら取れるの?

A.

ときどき一般のお客様から「謄本を取って下さい。」というご依頼があります。(謄本といっても、もちろん戸籍謄本ではなく登記簿謄本のことですよ。)

実際には、登記簿をコンピューター化している法務局がほとんどですので、登記簿謄本という言い方は正しくないのですが、私たちのギョーカイでは相変わらず“謄本とーほん”と呼んでいます。

それはさておき、謄本が欲しいときはどうしたらいいのでしょうか?
                                



法務局の認証印(正式な文書である旨の証明)あるものが必要な場合は、原則として法務局に行かないと取れません。(郵便とかで取得もできますが、結構面倒です。)

もし、登記内容さえわかればいいという場合には、インターネットを通じて登記情報を取得することが可能です。検索エンジンで『インターネット登記情報提供サービス』と入れてクリックしてください。そこから指示に従って進んでいくと、登記情報が取得できます。

一般のお客様が一時的に利用する場合の方法もあり、事前申込不要で取れるようになっています。
わりと簡単です。
(ちなみ私はこのサービスを行っている財団法人民事法務協会の回し者ではありません!?)

ということで、司法書士に頼んで謄本を取ってもらうことも可能ですが、思ったより簡単に取得できますので、是非ご自分で取得なさってみてはいかがでしょうか?
その際に、住所の番号がそのまま地番ではない地域もありますので、番号を入力する時にはご注意を…。

(別項で「住所」と「地番」の違いをご説明します。)

2016年11月01日

Q.法務局で謄本を取ろうとしたら、地番を書いてと言われました…

A.

私たちが普段使用している住所と法務局で土地や建物を特定するための地番は別物です。昔は法務局で使われている地番をそのまま住所として使っていたので、たまたま同じ場合であることもありますが、土地の分筆や合筆で地番があちこちに飛んでしまい、住所がてんでばらばらで郵便屋さんなどが家を探しにくいというそういう不都合が生じてきました。

そこで、昭和37年「住居表示に関する法律」という法律が施行され、法務局の地番とは別に住所表示として使用する地域が出てきました。この住居表示が行われている地域を「住居表示実施地区」と呼び、それ以外の地域と区別しています。

ところで自分の地域が住居表示実施地区かどうか見分ける方法ですが、住所の数字が3ケタ以上の方は、まず住居表示実施地区ではありません。
住所をわかりやすく見つけやすくするという目的が主眼の住居表示なのに、3ケタの住所ではその目的に合致しなくなりますよね。

あと、住民票の記載が「○番○号」の方は住居表示実施地区です。逆に「○番地」とか「○番地○」となっている方は、住居表示実施地域ではありません。

法務局で自宅の謄本を取るときには地番を書かないと取れないので、住居表示実施地区の方は法務局に置いてある住居表示地番対照表があるので、それで地番を確認して下さい。なお、住居表示実施地区ではない地域の方は住所と地番が完全に一致するかというと、そうでもありません。住所が1番、2番、3番と続いているので、実際には8番という土地の上に住んでいたのに自分の家は4番だということで、住民登録していた人がいました。

住居表示実施地区では、自治体が住居表示を決定するのですが、住居表示実施地区でない地域の方は基本的に自己申告のようですので、そういう齟齬が生じることもあります。現在もそうかどうかは不明です、すみませんm(_ _)m

2016年11月01日

Q.住宅ローンを完済しましたが、誰に頼めばいいかわかりません…

A.

「登記申請は原則本人申請!(法務省の見解?)」と言いながら、実は大半の登記申請に司法書士が関与しています(と思います、多分)。

で、登記が必要になった時に、自分で申請する方は別にして、どの司法書士に頼むか…ということになるわけですが、これが意外と縛りがあるというか、例えば住宅ローンの借換の時なんかは通常融資銀行の指定の司法書士になることが多いでしょうし、新築マンションを購入するときなんかも、まず専属の司法書士がいます。

これは知り合いの司法書士から聞いた話なのですが、その司法書士が新築マンションを購入したとき、「登記は自分でやりたい。」と言ったところ、売主の不動産業者から「絶対、当社指定の司法書士じゃなきゃダメ!それは売買契約書にも書いている。」と言われてしまったそうです。(ちなみにうちのO司法書士も自分でできなかった…。)
せっかく司法書士の資格を持っているのに自分の不動産を買う時に自分で手続きできないなんて、ちょっと寂しい…。

話がテーマから逸れてごめんなさい。
そういう訳で、自分で選ぶ場合というと、いきおい抵当権抹消登記とか相続登記とかってことになるんでしょうね。

このコメントを見て下さっている方は、いろんな司法書士事務所のHPをご覧になっていると思いますので、比較検討しやすいと思うのですが、それでも心配という方は、各地の司法書士会に電話して、近くの司法書士2、3人を紹介してもらうのが安心だと思います。神奈川県司法書士会では親切に教えてくれます。

ところで、司法書士の報酬は自由化されており、この登記でいくら、ということは言えません。なので、もし費用について不明な点があったら遠慮なくその司法書士に聞いてください。誠実に業務を行っている司法書士は、きちんと教えてくれるはずです。

2016年11月01日

Q.抵当権の抹消登記を依頼したいのですが、費用はどのくらいかかりますか?

A.

世の中には、いろんな道の専門家の方々がいらっしゃいます。かく言う私も司法書士として“専門家”ということになるのでしょう。

しかし、自分が専門とする分野以外のことに関しては、やはりその道の専門家のお力やお知恵に助けられることがとても多いです。そして、別分野の専門家の方々に教えを乞うまで、ひとりであれこれ考えてみたり、あるいは自力でやってしまおうとしたばっかりに、時間も労力も使ったうえに勘違いをしたままになりそうだった「眼からウロコ」体験も実際にあります。

ということで「抵当権の抹消登記を司法書士に頼むと2万円近くかかるらしいけど、自分でやったので
2,000円で済んだよ。」って得意げに話す人がいます。確かにうちの事務所でも、土地1筆建物1棟の場合で、17,000円ほど頂戴してます。

2,000円と17,000円、随分違いますよね。でも差額15,000円がすべて司法書士のもうけではありません。
見積書の「登記簿閲覧謄本等」にある印紙代等は、登記申請前に登記簿の事前閲覧をし、登記完了後は、登記確認のため登記事項証明書を取得するのです。そのための実費が1,700円。
「そんなのいらねえよ。」って思う方もいるかもしれませんが、プロとして依頼を受ける以上、それは欠かせない部分なのです。

司法書士の報酬は13,000円ほど(「旅費」も、消費税のかかる「報酬」に載せろっていうのが税務署さんのお達し!)。自分でやれば登録免許税分だけの2,000円で済むかもしれない。だけど、平日の日中(8時半~5時15分)に時間を割いて管轄の法務局に出向き、書き方を教わりながら、えっちらおっちら半日かけて登記申請書を完成させる手間を考えると、司法書士報酬がとんでもなく高いものでもないと思いませんか?

もちろんどちらを選択するかはご本人次第ですが。(他の司法書士事務所さんでは、もっと安いところもあるようなので、よ~く調べてから選んでね!?)



※上記は、土地建物一つずつのケースです。他に私道を持っていたりすると、別途加算されますのでご了承下さい。

2016年11月01日

Q.不動産の名義が亡父のまま。相続登記なら自分でできると聞いたことが…

A.

数ある登記の中で、どちらかと言えば相続登記も本人申請になじむ登記です。相続人間で話し合いがまとまっていれば必要書類を揃えて法務局に出すだけです。今は「遺産分割協議書」もいろんなひな形が載ってますしね。

そうは言っても司法書士に頼まない分、手間は掛かりますから、面倒くさいと思われる方は、是非司法書士にご依頼ください。その方が間違いがなく安心ですから。

先日の売買で、売主である80歳過ぎの女性が、本人申請で作られた権利証を持ってきました。聞けば、相続人は女性本人と結婚して離れたところに住む娘。もともとご主人の土地であったものを女性名義に書き換えるにあたり、娘から「時間はたっぷりあるのだから呆け防止に自分で登記をやってみたら?」と勧められ登記申請したとのこと。

想像するに、法務局に何度も登記相談したりして、大変な思いをなさっただろうと思います。「年だから何にもわからなくって…。」などと謙遜していましたが、いやいやとんでもない、大したものです。

娘に勧められてなんでも自分でやってみようとするパワー、遠くで見守りながらも、敢えて高齢の母にやらせてみる娘さんの気持ち、すばらしい母娘だなあと思いました。

余談ですが、その売買では女性側の仲介業者さんはいたものの、付き添いは一切なく、全部一人でやっていました。(仲介さんが心配して、「後からでいいので是非娘さんに報告させてください。」って頼んでました。

2016年11月01日

Q.大事にしまっていたはずの権利証、どこを探しても見あたりません。

A.

お客様からよく頼まれがちなのが、「権利証を紛失したので再発行してください。」というご依頼。残念ながら、権利証の再発行という制度はありません。ですから、権利証をなくしてしまい、心許ないから再発行して持っておきたいというご希望には、残念ながらお応えできないのです。

では、不動産の売却や担保設定をするといった権利証が必要となる時はどのようにするかというと、そのときに初めて権利証に替わる手続きを行うことになります。

方法は3つあります。

A. 司法書士がご本人にお会いして「本人確認情報」を作成する方法
B. ご本人が「公証役場」に行って、登記の委任状に“本人に間違いない”旨の「公証人の認証」をしてもらう方法
(あともう1つあるのですが、取引の現場では“使えない”方法なので、ここでは説明を省きます。)

AとBの違いは、まず費用。

Aの場合、当事務所ではだいたい5万円頂いています。
Bは、公証人の報酬が3,500円プラス当方の準備・日当分を含めて約1万円頂いています。

金額だけでみるとBの方が安いですが、難点は、原則として、平日の日中に公証役場に出向かないといけないことです。その点、司法書士が作成する本人確認情報は、都合のいい時間と場所を指定して前もって準備できるので安心です。

いずれにしても、権利証がないと不安なのはもちろんですが、余分な費用がかかってしまうのでご注意してください。



※わかりやすいように「権利証」という呼び名で統一していますが、現在は「権利証」に代わり「登記識別情報通知」が発行されていますので、ご了承ください。

なお、昔発行された権利証は、ご本人が物件を所有している限り有効ですので、大事に保管してくださいね。

2016年11月01日

Q.子どものいない夫婦です。主人の死後、自宅マンションは私のもの?

A.

是非、この制度を使って遺言を残しておいて欲しいのが、ご夫婦でお子様のいない方のケースです。

例えば、夫が先に亡くなった場合、法定相続人は妻だけではありません。夫の親が生きていれば親が、両親とも死亡している場合は、夫の兄弟姉妹が、その兄弟姉妹が亡くなってる場合は、その子供(つまり妻からすると義理の甥や姪)さえも法定相続人になるのです。

夫婦2人だけで頑張って築き上げた財産であっても、夫の名義を妻名義にするためには、その方たちの印鑑証明書や実印が必要となってきます。すぐに判を押してもらえれば良いのですが、
そうでない場合は…。

妻と兄弟姉妹が法定相続人の場合、遺言書を作って、一言「全財産を妻へ」としておけば安心。さらに公正証書遺言にしておけば完璧。兄弟姉妹には、いわゆる「遺留分」がありませんから、遺言通り、妻に財産がわたります。

でも、こういうご相談を受けるとき、民法って、実態に合ってない規定も多いよなあって、憤ってしまうです。

 

2016年11月01日